みなさんこんにちは！おさいふです。
この10月から消費税が10％に上がります。とうとうこの時代がやって参ります。長い人生の中で、1,2を争う大きな買い物である住宅購入について、やはり8％の間に買うのが得なのか？税制改正を踏まえて検証していきたいと思います。
☆改正①住宅ローン控除の延長
2019年10月の消費税率引き上げに伴い、比較的金額が大きく増税の影響が出やすい住宅は、特に大きな需要変動が予想されるため、住宅ローン控除の特例が創設されました。
住宅ローン控除の期間が10年から13年に延長され、住宅等にかかる消費税の引き上げ分(2％分)を上限とした控除が追加で受けられるようになりました。
具体的には以下のようなイメージです。
【増税による影響】
土地 1,500万円(消費税はかからない)
家屋 1,500万円(消費税がかかる)
消費税8％の場合→家屋1,500万円×8％＝消費税額120万円
消費税10％の場合→家屋1,500万円×10％＝消費税額150万円
→増税により30万円支払いが増える。
【住宅ローン控除の計算】
消費税10％で購入し、全額ローン(3,150万円)とする。
1～10年まで→年末ローン残高の1％が税額控除 ※ここは8％の時と同じ
11～13年まで→①と②のいずれか少ない額
①住宅借入金等年末残高（4,000万円限度）×1％
②住宅取得等の対価の額等（税抜）（4,000万円限度）×2％÷3（最大266,666円）
つまり、11年目のローンの年末残高が2,500万円だとすると、
①2,500万円×1％＝25万円
②家屋1,500万円×2％÷3＝10万円
①と②のいずれか少ない額→10万円
10万円が11年目より3年間税額控除されるので追加控除額の合計額はこの場合30万円になります。
ということは、増税によって初めに多く支払った分が後で返ってくるという計算です。
しかし、ここで注意しなくてはいけないことは増税により支払う金額が多くなるということは住宅ローンの金額も大きくなるということです。住宅ローンには金利がかかります。こちらの影響も考え出したら『う～ん、微妙。』という感じになりますね。
☆改正②すまい給付金の増額
消費税率10％が適用される住宅を取得した場合、2021年12月31日まで、最大30万円だったすまい給付金が最大50万円までに増額されます。新築・中古、住宅ローンの利用の有無にかかわらず給付が受けられるそうです。
【具体例】
サラリーマン年収400万円
扶養家族 1人(妻のみ。16才以上の子供なし。)
消費税8％のとき→給付額30万円
消費税10％のとき→給付額50万円
ということは消費税10％の方が20万円得することになります。
すまい給付金の申請は、住宅取得者（持分保有者）がそれぞれ行います。取得した住宅に居住した後に、給付申請書に必要書類を添付して申請することが必要です。申請は、全国に設置するすまい給付金申請窓口への持参、又はすまい給付金事務局への郵送により行うことができます。
☆改正③次世代住宅ポイント制度の創設
一定の性能を有する住宅の新築やリフォームで、商品と交換可能な次世代住宅ポイントがもらえます。消費税率10％が適用される住宅の取得やリフォームが対象で、2020年3月31日までに契約を締結する必要があります。
新築で一定の性能を有する住宅を取得した場合、30万ポイント貰えるようです。サイトでは交換可能な商品の検索もでき、少しみてみたところ、ダイソンの掃除機やテレビ、電子レンジなどが10万ポイントぐらいで交換できるようです。
これはメチャクチャお得ですよね。新居に必要なものがもれなくプレゼントされるという素晴らしい企画です。
☆改正④住宅取得等資金に係る贈与税の非課税枠の拡充
贈与の非課税枠が最大1,200万円から3,000万円に拡充されます。2020年3月31日までの間に父母や祖父母などの直系尊属から、一定の要件を満たす住宅の新築・取得または増改築等(消費税率10％が適用されるもの)のための資金を贈与により受けた場合に、3,000万円までの贈与につき贈与税が非課税になります。
3,000万円くれるなんて羨ましいですね。私には全然関係の無い話しなのでここはサラッとスルーします(笑)。
★いつ購入するのがベストなのか？
それでは、住宅はいつ購入するのがお得なのかという問題です。
結論は住宅ローン控除が13年間受けられて、すまい給付金の増額が受けられて、尚且つ次世代住宅ポイントが貰えるのがベストです。つまり、消費税が10％に上がってから次世代住宅ポイント制度の期限である2020年の3月までに契約し、申請を出すことが現時点でのベストアンサーかと思います。
住宅を購入しようと物件を探している方や、自分で建てる場合にはある程度、時期をコントロールすることができるかと思いますが、そう簡単に良い物件と出会えるかはわかりません。住宅ローン控除の方も2020年末までに入居できるものでなくてはダメみたいですので、間に合うのかその辺りもしっかり確認することが必要です。
今回の税制改正は、2019年10月に予定されている消費税率の引き上げを強く意識したものとなっています。これまでの消費税率引き上げ時には、駆け込み需要とその後の需要減少が起きていることから、この平準化のため、比較的金額が大きく消費税率引き上げの影響を受けやすい住宅について、期間限定の対策が講じられ、一定の条件を満たす場合については消費税率引き上げ後のほうが有利になる制度設計がなされています。
控除や制度も重要ですが金額の大きな買い物ですので購入はやはり慎重に考えていただきたいと思います。もしかしたら、東京オリンピックが終わって一段落した後の方が不動産価格が落ち着いて、物件そのものの価格が安くなることも考えられますよ。その辺りもふまえてご検討ください。
